시의 지역 분화란 도시의 규모가 커지고 복잡해짐에 따라 기능이 분화되어 나누어지는 현상을 말한다. 그 요인으로는 접근성, 지대, 지가 등을 들 수 있으며 여기에서 지대란 토지이용에서 얻어지는 수익을 말하며, 접근성이란 어떤 지점이 다른 모든 지점에서 접근하기 쉬운 정도를 나타낸다.

역 분화 과정에서는 집심현상과 이심현상이 나타나는데 집심 현상에 따라 지대와 접근성이 큰 중추관리기능과 고급 서비스기능은 도심으로 집중하게 되고 이심 현상에 의해 지대를 지불할 능력이 없는 주택, 공장, 학교 등은 도시의 외곽으로 이탈하게 된다. 이러한 과정에서 도시 내부 구조는 도심, 중간지대, 외곽지대 등으로 기능적 분화가 나누어지게 된다.